تعيش سوق العقارات هذه الأيام حالة من الانكماش وينحصر البيع ضمن إطار ضغط الحاجة الملحة التي تجعل البائع يتنازل في تحديد سعر المنزل ليصبح ضمن إطار نظرية العرض والطلب في حين أن الآخر مضطر ولا يكترث بنظرية العرض والطلب أو بالانكماش الذي من المفترض أن يسهم في انخفاض أسعار العقارات، في حين أن حركة الإيجارات تشهد تطوراً ملحوظاً وخاصة مع بداية فصل الصيف الذي يشهد قدوم أعداد كبيرة من السائحين أو السوريين الذين يعملون بالخارج بعد حالة الركود وضعف الإقبال على الشراء التي مرت بها السوق بالماضي لأسباب باتت معروفة للجميع أهمها الكساد الذي أصاب أهم القطاعات الحيوية في سورية مثل سوق السيارات والعقارات والمصارف.
وللاطلاع على جديد سوق العقارات في الوقت الحالي سنتطرق لهذا الملف الذي تعودت الاقتصادية أن تتابعه بشكل مستمر.

الحكومة تتجاوب مع سكان المخالفات
لعل أهم ما يحمله سوق العقارات يتمثل بتراجع الحكومة عن إيقاف تصديق عقود الإيجار في مناطق المخالفات الجماعية حيث أصدر الدكتور تامر الحجة وزير الإدارة المحلية أمس التعميم رقم 4659/ص/ق/هـ الذي جاء فيه:
تأكيدا لكتابنا السابق رقم 3/62/3/د تاريخ 30/3/2006 ولاسيما الفقرة (7) منه التي تشير إلى ضرورة تأمين وثيقة ملكية تثبت علاقة المؤجر بالمأجور، وإشارة إلى استفساراتكم حول تصديق عقود الإيجار بمناطق المخالفات الجماعية فإنه يمكن اعتماد سند إقامة أو شهادة هيئة الاختيارية لتقديمها كوثيقة لتصديق عقود الإيجار في مناطق المخالفات الجماعية والسكن العشوائي شريطة أن يكون مرفقاً بأي وثيقة تثبت علاقة المؤجر بالمأجور «إيصال كهرباء- إيصال ماء- تكليف مالي...» ويكون تصديق عقود الإيجار على مسؤولية الوحدة الإدارية وتلتزم هذه الوحدات بتثبيت عبارة على عقود الإيجار تتضمن: «أن تصديق هذا العقد لا يعتبر وثيقة ملكية» وبموجب خاتم رسمي ويخضع تثبيت الملكيات للأنظمة والقوانين النافذة الخاصة بذلك وأحكام القانون (33) لعام 2008 وتعليماته.
تجدر الإشارة إلى أن هذه الخطوة ستعيد الحياة لعقود الإيجار في مناطق المخالفات التي شهدت ثباتا بالفترة الماضية حيث فضل الكثيرون من سكان المخالفات التراجع عن تأجير منازلهم خوفا من عدم قدرتهم على استرجاعها وبالتالي فإن التعميم الذي صدر حديثا سيتيح المجال للكثيرين من الذين تعودوا على السكن في البيوت المؤجرة في مناطق المخالفات في حين أن أنظار معظم أصحاب البيوت المعروضة للإيجار بالمناطق النظامية تتوجه نحو السياح من الإخوة العرب.

مصير إيقاف التراخيص
أما أهم ما يشغل بال المتابعين لسوق العقارات والمستثمرين في سورية يتمثل بمصير قرار إيقاف التراخيص في دمشق وريفها حيث علمت الاقتصادية أن الاجتماعات في رئاسة مجلس الوزراء ما زالت مستمرة وكذلك الأمر النقاشات حامية التي وصلت الأسبوع الماضي إلى حد التصادم في وجهات النظر بين الأطراف «المسؤولة» حول التعميم الذي صدر عن وزير الإدارة المحلية برقم 44/خ/4/ت. ع بتاريخ 23/4/2009 الذي طالب من محافظي دمشق وريف دمشق بالتوجيه لكل الجهات المعنية بإيقاف كل الموافقات والتراخيص للفعاليات كافة خارج المخططات التنظيمية في محافظتي دمشق وريف دمشق لحين الانتهاء من الدراسات الإقليمية لمحافظة ريف دمشق ودراسة المخطط العام لمدينة دمشق ولضرورة تلافي خلق أمر واقع مناقض لهذه الدراسات وإستراتيجيتها.
وفي هذا الإطار ما زالت المصادر في رئاسة مجلس الوزراء تؤكد للاقتصادية أنه تم الاتفاق على تعديل التعميم السابق بحيث يتاح المجال لاستمرار المشاريع التي حصلت على التراخيص البدائية وكذلك الأمر بالنسبة للمشاريع التي حصلت على موافقاتها وهي في طور الانجاز، أما المشاريع التي لم تتقدم للحصول على الموافقات والتراخيص فستتوقف لمدة عشرين شهراً أي إلى حين الانتهاء من إعداد الدراسات للتخطيط الإقليمي الشامل لمحافظة ريف دمشق والمخطط التنظيمي العام لمحافظة دمشق والمخطط الإقليمي للمحيط الحيوي، مع الإشارة إلى أن هذه المعلومات قد ترجمت على محضر الاجتماع الذي حول للسيد رئيس مجلس الوزراء للتصديق عليه ومن ثم تعميمه على الوزارات والجهات المعنية إلا أنه لم يعمم أي شيء.
ومن جهة أخرى فقد تم صدور القرار رقم (3217) عن رئاسة مجلس الوزراء الذي نص على تشكيل لجنة من السادة: وزير السياحة- وزير الزراعة والإصلاح الزراعي- وزير الإسكان والتعمير- وزير الإدارة المحلية- رئيس هيئة تخطيط الدولة، مهمتها إعداد مذكرة تتضمن تحليل الوضع الحالي القائم فيما يخص التخطيط الإقليمي والمقترحات اللازمة بهذا الشأن وبما يتوافق مع واقع العمل والخطط المعمول بها لدى الجهات المعنية الواجب مشاركتها أثناء مراحل الدراسات الإقليمية وذلك بهدف وضع التوصيف المناسب لمناطق الدراسة ورفع المقترحات اللازمة لمعالجة الطلبات العاجلة المتعلقة بتنفيذ الخطط التنموية للدولة بما في ذلك طلبات الترخيص المقدمة من الجمعيات السكنية والجهات الأخرى لإقامة مشاريع سكنية وسياحية واصطيافية.

العودة إلى سابق العهد
وبالعودة إلى أسعار العقارات أكد العديد من المكاتب العقارية أنها قد عادت إلى سابق عهدها بعد أن انخفضت بالسابق بالفعل بنسبة 20 إلى 30% بعد أن بقيت ثابتة للسنة الثانية على التوالي، فالركود الذي أصاب العقارات وضعف الطلب لم يساهما في انخفاض الأسعار على الرغم من عدم توافر الأموال بين أيدي الناس.
من جانبه يؤكد تاجر عقارات وأراض أن الانخفاضات على أسعار العقارات التي قدرت بـ(20-30)% في كل المناطق بدمشق وريفها قد انتهت حيث عادت الأمور إلى ما هي عليه بالسابق حيث إن المنزل في منطقة مشروع دمر الذي كان معروضاً للبيع منذ فترة بمبلغ (8) ملايين ليرة سورية أصبح يعرض حالياً بحوالي (10) ملايين ليرة سورية أي كما هو الحال قبل فترة التخفيضات وكذلك الأمر بالنسبة لجميع الأحياء والمناطق الدمشقية مشيراً إلى وجود إقبال خجول على الشراء.
وقال: فيما يتعلق بأسعار الأراضي فهي تتعرض أيضاً لارتفاع يقدر حالياً بـ(15-20)% خاصة مع بداية فصل الصيف إلا أن أكثر المبيعات التي تحدث حالياً ما زالت تعتمد على مبدأ المبادلة أي الأرض مقابل منزل أو سيارة وجزء من المبلغ المتفق عليه، حيث إن الكثيرين يرفضون التخلي عن السيولة التي يملكونها خاصة مع الأزمة وما فرضته من حالة كساد وتخفيض للفوائد على الحسابات المصرفية.

مرتبط بالطلب
أما صاحب مكتب عقاري آخر فتحدث قائلا: لقد بدأت الأسعار بالفعل بالارتفاع بنسبة 20 إلى 30% بعد أن بقيت ثابتة للسنة الثانية على التوالي، فالركود الذي أصاب العقارات وضعف الطلب أدى إلى انخفاض الأسعار قليلا منذ شهرين إلا أن فصل الصيف أعاد الأسعار إلى سابق عهدها وخاصة أن المناطق السورية تشهد إقبال الكثير من السياح لذا فإن حركة الإيجارات تشهد ازدهارا الأمر الذي ينعكس على الأسعار التي ترتفع بشكل تلقائي وخاصة أن الطلب يزداد ليصبح إلى حد ما للعرض الكبير الذي تشهده الأحياء الدمشقية وخاصة تلك التي تتمتع بمزايا سياحية.
وأضاف: تجدر الإشارة إلى أن الأسعار قد انخفضت فعلا بالسابق ولكنها اليوم تعود إلى ما كانت عليه، مع العلم أن وضع السوق العقارية ليس مرتبطا بالأسعار وإنما بالطلب، ورغم ارتفاع أسعار العقارات إلا أن السوق لا يزال جامداً، كما أن هناك معايير أخرى تحكم الأسعار، فوضع البيت ذاته يؤثر فكلما زادت مساحة البيت قل الطلب عليه ناهيك عن المضطر للبيع حيث يلجأ إلى تخفيض السعر حتى يرضي الزبون، إضافة إلى انخفاض أسعار مواد البناء.

رغبة الزبون هي الفاصل
يؤكد عادل أنه كان قد عرض منزله للبيع في منطقة الميسات بمساحة 180م2 بـ16 مليون ل.س وقد عرض بيته بأعلى من هذا السعر منذ 6 أشهر وهو يعول اليوم على عرضه بنفس السعر الذي عرضه به منذ 6 أشهر ولم يستطع بيعه، مشيراً إلى أن البيوت المشابهة لمنزله تحتاج إلى زبون من نوع خاص ولا علاقة للأمر بحركة البيع والشراء التي تشهده السوق.
أما فراس فقال: بعد أن رفضت بيع بيتي بالجديدة (90م2) خلال الصيف الماضي بمبلغ مليونين و700 ألف ل.س اضطررت إلى عرضه منذ شهرين بـمليونين و300 ألف خوفاً من أن يهرب الزبون ولكن اليوم أستطيع أن أعرضه كما كان بالسابق لا بل أفكر في أن أحقق هامشاً من الربح مستغلاً فورة العقارات من جديد.

أسعار المواد في ارتفاع
بالنسبة لأسعار مواد البناء علمت الاقتصادية أن سعر طن الأسمنت لدى مؤسسة العمران ما زال بحوالي (6000) ليرة سورية في حين أن ثمنه بالسوق السوداء يقدر (8900) ليرة سورية (واصل للورشة) في حين أن سعر طن الحديد يقدر حالياً بحوالي (26) ألف ليرة سورية ويقدر سعر متر المكعب صب باطون (رمل- بحص- إسمنت- بلوك- مع أجرة العامل) بحوالي (4000) ليرة سورية في حين أن سعر المتر الجاهز المكسي بالحجر الطبيعي (الرحيباني) يقدر (12000) ليرة سورية أما يوميات العمال في الوقت الحالي فهي تتراوح بين (700-1500) ليرة سورية باليوم الواحد.

مخاوف مشروعة
يرى ملهم المنصور رئيس مجلس إدارة جمعية إعمار المشتركة أن الجهات المعنية قد تحركت بالفترة الماضية تجاه دعم القطاع التعاوني السكني من خلال إبداء مرونة واضحة في منح الموافقات الإدارية إلا أن الوضع بحاجة إلى جهود أكبر بكثير في هذا المجال مشيراً إلى وجود تخوف واضح من الجميع لما يجري بأروقة الحكومة بخصوص مستقبل المشاريع الاستثمارية والسكنية والسياحية في دمشق وريفها.
وقال: إن سوق العقارات السورية لن يحافظ على ثباته لسببين يتمثل الأول بعدم وجود ضوابط حقيقية لهذه السوق فكل شخص فيها يحدد الأسعار على هواه ومن جهة أخرى فإن سوق العقارات ما زالت يفتقر لوجود مشاريع سكنية ضخمة تتناسب مع ذوي الدخل المحدود وأخص بالذكر الجمعيات التعاونية السكنية التي استطاعت بالماضي تأمين السكن المناسب لشريحة ذوي الدخل المحدود بشكل فعال.
وأضاف: انطلاقاً من هذا الواقع عملنا نحن في جمعية إعمار سورية على تنفيذ مشاريع كهذه حيث نعمل على تنفيذ مشروع سكني في منطقة توسع مشروع دمر حيث ستكون البداية بـ(5) آلاف مسكن كدفعة أولى ومن المتوقع أن نقوم بتنفيذ أكثر من (22) ألف مسكن وفق مراحل متعددة مع الحرص على أن ينفذ المشروع وفق أفضل الأساليب المعمارية المتعارف عليها حيث يقدر سعر المتر المكسي بنحو (26) ألف ليرة سورية وهو شامل لكل الخدمات.

أخيراً
نلاحظ بعدما تقدم أن ثمة خللاً واضحاً في بعض الجوانب نتيجة أخطاء حكومية مقصودة وغير مقصودة كما أنها سابقة ولاحقة تجعل من سوق العقارات السورية سوقا قابلة للاشتعال في أي لحظة خاصة مع الفشل الحكومي المستمر في تنفيذ خطط إسكانية ناجحة على مر السنين مع الإشارة إلى أن الخطة الخمسية الحالية لن يكون حظها أفضل من سابقاتها بدليل أننا أصبحنا في نهايتها ولم نلحظ أي نتائج تؤكد نجاح أي بند من بنودها وخاصة مع افتقارها إلى شركات إنشائية قادرة على تنفيذ مشاريع ضخمة.
ومن ثم فإن المخاوف تتزايد بشكل كبير من إخفاق الفريق الحكومي بالوصول لحلول فعالة لمستقبل المشاريع في دمشق وريفها والذي في حال استمر الإيقاف ستقدر الخسائر بمليارات الليرات السورية ناهيك عن أسعار الأراضي التي ستشهد غلياناً كبيراً خاصة تلك التي تحوي موافقات قبل صدور القرار حيث ستدخل الموافقات بورصة المزايدات ومن هنا نستطيع أن نتوقع النتائج.

تحقيق باسل معلا - الاقتصادية.